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只有大都会,才有房地产

本文摘要:转自城房前天聚会竣事后,朋侪们发了许多观后感。坐卧不宁,瞥见大家都怀着对发达的盼望,希望大展拳脚,风翔九州。我想说几句狂欢中的冷语,夜宴中撤走羽觞。 一)价值许多时候,我很迷惘。因为我知道屋子是很是贵的。譬如说,前一阵子换新租客。 我给客户添了一台50寸的彩电。电视机很是地大,简直象一架婴儿小床。而带低音炮,丽晶画质,网络USB和无线蓝牙功效。 家居品质,简直提升了一个台阶。这样一台彩电,只收了我2999元。上次顾淳相亲,我才惊讶地发现,原来这家伙有厨师执照。

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转自城房前天聚会竣事后,朋侪们发了许多观后感。坐卧不宁,瞥见大家都怀着对发达的盼望,希望大展拳脚,风翔九州。我想说几句狂欢中的冷语,夜宴中撤走羽觞。

一)价值许多时候,我很迷惘。因为我知道屋子是很是贵的。譬如说,前一阵子换新租客。

我给客户添了一台50寸的彩电。电视机很是地大,简直象一架婴儿小床。而带低音炮,丽晶画质,网络USB和无线蓝牙功效。

家居品质,简直提升了一个台阶。这样一台彩电,只收了我2999元。上次顾淳相亲,我才惊讶地发现,原来这家伙有厨师执照。

听说是当年为了哄女朋侪开心,特意去考的。然后我问他在家内里做不做饭。他说,炒菜是小事,可是你要事先把这么多的质料准备好,切片整齐。

然后下锅一炒。事后又要洗碗,这实在是攻击士气,毫无成就感的一件事。所以,越来越多的我们去到饭馆用饭。可是饭馆用饭也不贵。

哪怕很不错的中餐厅,坐进去,点几个菜,结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子,碟子,仅仅让我洗碗,我就受不了。这样得出的结论,用饭也不贵。

总的来说。屋子实在是太贵了。我们很难明白。为什么一台30kg重的,集中了今世诸多最先进科技的大彩电,只要卖你2999元。

我们也很难明白,当你点上六七个菜,洗掉二十个碗碟,再加上备料,切工,大厨,卫生。饭馆还要房租灯光情况,最后才收你人均几十元钱。

相比之下,屋子为什么要这么贵!现在已经很少有人回忆。可是许多年前,早至2002~2003年时,其时傻空们有一个口号:“房价,应该只卖修建成本价。即1500元/㎡”。

傻空们的口号是,屋子,不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。

固然,现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿,是房价只卖“钢筋水泥”十倍价,15000/㎡,已经谢天谢地了。二)鉴今读史以鉴今。

要研究上海楼市的走势,另一个方法,就是看看成熟市场,看看别人是怎样走过来的。正譬如我们说,要研究内地都会,后发都会的房价走势,十分简朴。

只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史,减去三五年,就是内地的历史。

所以zhifei问我天津塘沽怎么看,我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城,但弱点是开盘起价就已经太高。同样原理,前天聚会之后,列位都对楼市充满了信心。

试图在屋子内里挖掘出A8,A9来。在富贵的喧嚣之中,我有时候想想,屋子,真的有价值么?我们举三个例子,美国,日本,香港。这三者其实是很差别的。

美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本,代表着中型国家。

土地有稀缺,一半都会一半农村。香港,是城邦型国家(地域)。

对于美国来说,美国完全都没有房地产。房地产在美国,并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积,约莫在80平米左右。

基本不存在“房痴”,“房奴”。以美国一套典型的小镇上的郊区屋子而言。

售价25万美元。或许分三部门组成。其中,修建成本8万美元,地价8万美元,“修建许可”8万美元。

修建许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新屋子,你必须获得左邻右舍的同意。包罗新建房的高度,颜色,修建气势派头,都有严格的限制。

这样做的效果,最终是推高了衡宇售价。但无论怎么说,我们可以瞥见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和修建成本的比例,约莫是1:1如果换算成人民币的实际体验。

你可以设想成,在中海内地农村,建一幢屋子,只要25W元人民币。其中8W修建成本,8W地价,8W交给村长。其次说日本,日本的领土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。

日本的房地产市场,可以割裂分成二个市场:东京,非东京。许多人都知道日本“房地产”怒潮。

但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个怒潮,绝大部门都发生在东京。在东京以外的地方,哪怕在大阪,福冈这样的地方。房地产价钱也不是太高。

可能只有东京1/3的价钱。和青岛也差不多。

而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已泛起了无人居住的乡村。房地产甚至完全不值钱。

一百万日元就可以维修拿走。最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地域)。全香港都很贵。

哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。这三个例子告诉我们的是什么呢:“房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!这是一个很是很是重要的结论。

我们曾看到,许多人把上海,北京的房价,和美国比力。而且问“美国的房价才卖几多”。

不如抛了屋子移民。你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

简朴点来说,北京和长城关外的张家口,其人均GDP经济生长水平,其实是差不多的。这二者房价差几多倍?三)房价所在第三步,我们来看看。

是什么工具,支撑到北京上海房价,40000元/㎡以上的。同样的二个兄弟都会,因为其定位差别,功效差别,其房价可以差一倍,3倍,5倍。

哪怕他们的经济生长水平,GDP人均是险些一样的。较典型的,譬如东京和大阪,台北和高雄,首尔和釜山,上海和南京。若单纯论人均GDP,上海还没有苏州高。

那么,是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是焦点因素。

如果这个因素不再,或者改变,上海房价就会狂跌,甚至跌到比无锡还低。我认为是“区位度”。许多人不知道,在一个消费品市场上,只有前三名的品牌可以活下去。

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譬如P&G,Unilever,Colgate。因为消费者可能先选第一名的品牌;他以为不满足,再选第二名的。

再以为不满足,才选第三名的。而之后的第四第五名,生存的时机已经十分渺茫。或许在细分市场还能找一点时机。同样原理,在资本市场上,行业No.1的公司市值,通常是No.2的十倍。

典型的譬如Intel和AMD,苹果和HTC,新浪和网易搜狐。这其中的原理,也是一样的。一旦市场凝固玉成国性大市场,而不是分立的板块一块一块(换言之,人口全国流动)。

则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题,而是成指数差距的问题。约莫二年之前,GE通用电气医疗器械,招收一其中国区CEO,开出了远远高于市场价一大截的人为。该职位,对于履历并无特别要求。

仅有一点附加条件:“不得居住于上海/北京,需居住在中国其他任一都会,以便开拓二级市场”。这也正是许多跨国大型公司的计谋。当一个公司要在亚太区步一个点,他首选的位置会是东京,或者香港(Asia excl.JP)如果他要步第二个点,又或者是中华区长得很大,他才需要在“二级都会”中挑选一个。

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备选的就是北京/上海。如果他要继续再挑选,我们很难想象,有什么样的公司,会把HQ设到杭州去。除了浙江省的本土公司,或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。

然后再进一步,如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。那多数会死得很惨,成烂尾楼的。这也就是No.1的利益。

即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说,Great China区,他只要和No.1打交道就可以了。只有当No.1满足不了他的需要,又或者业务增长到很大很大的情况下,才需要开始思量No.2所以,在“外来大鳄”这件事上,No.1是赚足了风头。一小我私家独享了太多的利益。

这绝对不是简简朴单的比例关系。No.1通常是No.2的十倍。北京有那么多外国使节。

每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部,所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。

但北京的房价,可以是原绥远省首府的10倍。四)幂定律下面,先容一个定量盘算的“幂定律”。幂定律,是混沌学科中的一条定律。混沌学的本质,就是“没有原理”。

所以幂定律没有任何原理,纯粹是一种料想,纯粹是一种履历定律。没有任何理论基础。

幂定律指的是,对于一个大型的,庞大的,有机的,正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终效果,大致会形成“幂定律”:1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5……譬如说,在海滩礁石上的生物统计。

占统治职位的生物数量,是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………譬如说,美国大都会的人口,第一名的纽约,是825W,第二名洛杉矶385W,第三名芝加哥287W…………同样原理。在体育明星,和高管薪酬中,也满足幂定律。第一名明星运发动的收入,会是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。

其详细的解释,是人们宁肯花10.99美元,去看一场最棒的角逐。也不用花9.99美元,去看一场次棒的角逐。

于是赢者通吃。有兴趣的读者,可以自己去找些文献。譬如:http://blog.ecocn.org/archives/656幂定律不是万能的。

如本节开卷就写的,他并不准确,只能作为估算使用。在同一个区域之中,“首位”要比第二名贵一倍。就似乎上海要比杭州贵一倍。

而在同省之中,这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。

再到地级市内里,“宁波”要再比象山贵一倍。虽然大家GDP都差不多的。再次重审一边,幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。

我们只想跳过来直接说我们的结论,“只有大都会,才有房地产”。五)结论我们的结论是,“只有大都会,才有房地产”。凭据我们的思考,美国,日本,香港,都是GDP靠近三万美金的成熟市场。

可是他们的房地产市场结构,完全差别。我们认为,房价,和GDP并没有太大的关系。房价之所以凌驾于GDP之上,房价反映的,其实是一种“集聚”效应。

只有当一个都会,反映出了“集聚”效应后,才会发生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山,他们的经济生长水平相当,但房价是8:4:2:1.所以,上海北京的房价,就该是人为的45倍。

你如果不满足,你可以住到象山去。从现在的情况下,中国九百六十万平方公里,集聚成一其中心,似乎可能性还不大。中国暂时华北以北京为中心,华东以上海为中心。

如果要去外省投资房地产,不是不行以。但切莫照搬北京上海的例子。我们要时时刻刻记着,只有人潮集聚的地方,工业集聚的地方,屋子才气卖得凌驾1500元/㎡,发生“钢筋水泥”溢价。

否则,哪怕GDP高如日本,人口浓密如日本,越前越後,备前备后,许多土地也是空置着,屋子白送人都没人要。只有大都会,才有房地产。


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